Deuda de contribuciones: prescripción, rebajas y cómo defender su propiedad del remate
Publicado por el Área Tributaria de PÉREZ | ABOGADOS · 5 de septiembre de 2026
El impuesto territorial —lo que todos conocemos como contribuciones— se paga en cuatro cuotas al año. Cuando quedan cuotas impagas, la deuda pasa a la Tesorería General de la República (TGR), que puede iniciar un juicio de cobro y, en el peor escenario, embargar y rematar el inmueble. La buena noticia es que el Fisco no puede cobrar para siempre: la acción de cobro prescribe. A continuación explicamos, con respaldo en la ley, cuándo prescribe una deuda de contribuciones, cómo hacerla valer, y qué rebajas y defensas existen.
¿En cuánto tiempo prescribe una deuda de contribuciones?
La acción de cobro del impuesto territorial prescribe, por regla general, en tres años contados desde el vencimiento de cada cuota. Este plazo se ancla en el artículo 2521, inciso primero, del Código Civil —que fija en tres años la prescripción de las acciones a favor o en contra del Fisco por toda clase de impuestos— en concordancia con los artículos 200 y 201 del Código Tributario.
No se aplica el plazo extraordinario de seis años. Ese plazo está reservado para impuestos sujetos a declaración del contribuyente (como el IVA o la renta) cuando la declaración se omite o es maliciosamente falsa. El impuesto territorial, en cambio, lo determina y gira de oficio el Servicio de Impuestos Internos a partir del rol de avalúos, de modo que técnicamente nunca califica como impuesto de declaración.
«La prescripción de las contribuciones no opera sola: hay que alegarla en tiempo y forma. Detectar que la deuda tiene más de tres años y elegir la vía correcta —judicial o administrativa— es lo que marca la diferencia entre perder el inmueble y liberarlo del cobro.»
PÉREZ | ABOGADOS — Área Tributaria
Tres vías para hacer valer la prescripción
La prescripción debe alegarse. Según en qué etapa esté el cobro, existen tres caminos:
- Excepción de prescripción en el juicio ejecutivo (Art. 177 N° 2 del Código Tributario): si la Tesorería ya demandó, el deudor dispone de un plazo fatal de 10 días hábiles desde el requerimiento de pago —o desde que se traba el primer embargo— para oponer la excepción de prescripción.
- Acción declarativa de prescripción ante el Juzgado de Letras en lo Civil: si la TGR aún no ha demandado, no hay que esperar a ser embargado. Se puede demandar directamente al Fisco-Tesorería para que un tribunal declare prescrita la deuda.
- Declaración administrativa de prescripción (Art. 197 bis del Código Tributario): permite al contribuyente solicitar directamente al Tesorero Regional la prescripción y la eliminación del giro moroso de la Cuenta Única Tributaria (CUT) mediante resolución fundada, sin necesidad de esperar un juicio. Asimismo, la Tesorería tiene el deber de declararla de oficio si los plazos de cobro se encontraban vencidos al ingresar la deuda a la CUT.
Cuidado con la compensación de la Tesorería
Es habitual que la TGR retenga la devolución del impuesto a la renta y la impute automáticamente a deudas antiguas de contribuciones. Conviene saber que esa compensación de oficio no interrumpe la prescripción: al no mediar un acto voluntario del contribuyente que reconozca la deuda, el plazo de tres años sigue corriendo a su favor.
Rebajas, exenciones y alzas por reavalúo
Además de la prescripción, conviene revisar si el monto mismo de las contribuciones es correcto. Según el caso, es posible solicitar rebajas y exenciones —por ejemplo, la rebaja para adultos mayores que cumplen los requisitos de ingresos, o exenciones aplicables a ciertos predios—, así como impugnar la sobretasa o los errores de avalúo (superficies sobrestimadas, construcciones inexistentes o clasificación errónea). Las alzas derivadas de un reavalúo pueden reclamarse ante el SII y, luego, ante el Tribunal Tributario y Aduanero. Y lo pagado en exceso puede pedirse de vuelta hasta por tres años, conforme al artículo 126 del Código Tributario.
¿Pueden rematar mi casa por contribuciones impagas?
Sí es posible, pero no de un día para otro ni por un número fijo de cuotas. La Tesorería inicia un juicio ejecutivo, notifica el requerimiento de pago y puede trabar embargo sobre el inmueble para, finalmente, rematarlo. En cada una de esas etapas hay defensa: oponer las excepciones que correspondan dentro del plazo de 10 días, evaluar un convenio de pago con la TGR para suspender los apremios, y hacer valer la prescripción por la vía judicial o administrativa. Actuar temprano —antes del remate— amplía enormemente las opciones.
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Preguntas Frecuentes
¿En cuánto tiempo prescribe una deuda de contribuciones?
Por regla general, en 3 años contados desde el vencimiento de cada cuota (Art. 2521 inc. 1° del Código Civil, en concordancia con los Arts. 200 y 201 del Código Tributario). No se aplica el plazo de 6 años, porque el impuesto territorial se gira de oficio y no es un impuesto de declaración.
¿Pueden rematar mi casa por no pagar las contribuciones?
La Tesorería puede iniciar un juicio ejecutivo y, en él, embargar y rematar el inmueble. No hay un número fijo de cuotas que gatille el remate. La defensa está en oponer las excepciones en plazo, evaluar un convenio de pago y hacer valer la prescripción por vía judicial o administrativa.
¿La retención de mi devolución de renta interrumpe la prescripción?
No. La compensación de oficio de la Tesorería no interrumpe la prescripción, porque no es un reconocimiento voluntario de la deuda por parte del contribuyente.
¿Tiene una deuda de contribuciones o le llegó una cobranza de la Tesorería?
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